Influencer pokaże Ci palmy. Prokurator może pokazać akt oskarżenia. Pułapki inwestowania w nieruchomości za granicą
Spis treści
Luksusowa willa, basen i obietnica wysokiej stopy zwrotu. Tak w mediach społecznościowych reklamowane są zagraniczne nieruchomości. Tymczasem Tajlandia prowadzi wielką operację przeciwko spółkom wykorzystującym fikcyjnych tajskich wspólników, a na Cyprze zapadają wyroki więzienia za reklamowanie inwestycji powstających na gruntach wysiedlonych właścicieli.
Na Instagramie wszystko wygląda idealnie. Błękitne morze, basen bez krawędzi, palmy, zachód słońca i apartament, który podobno „sam na siebie zarabia”. Do tego uśmiechnięty influencer albo pośrednik zapewniający, że jest to bezpieczna inwestycja, lokalne przepisy nie stanowią problemu, a „wszyscy od lat robią to w ten sam sposób”.
Problem zaczyna się wtedy, gdy wyłączymy muzykę, odłożymy telefon i zaczniemy czytać miejscowe prawo.
Opłacony influencer może pokazać Ci plażę i palmy. Prokurator może pokazać Ci akt oskarżenia.
Nie oznacza to, że każda zagraniczna oferta jest oszustwem. Nie oznacza również, że każdy pośrednik lub twórca internetowy działa nielegalnie. Oznacza natomiast, że piękny film reklamowy nie jest analizą prawną, a setki tysięcy obserwujących nie zastępują niezależnego adwokata.
Cypr Północny. „Okazja inwestycyjna” może stać na cudzym gruncie
Cypr pozostaje podzielony od 1974 roku. Na północy wyspy znajdują się nieruchomości, które według dokumentów uznawanych przez Republikę Cypryjską nadal należą do wysiedlonych Greków cypryjskich.
W mediach społecznościowych takie działki, wille i apartamenty bywają reklamowane jako wyjątkowo tanie okazje. Potencjalny klient ogląda basen, widok z tarasu i prognozowaną stopę zwrotu. Znacznie rzadziej słyszy, że własność gruntu może być przedmiotem poważnego sporu prawnego.
Władze Republiki Cypryjskiej ostrzegają, że sprzedaż, użytkowanie, wynajmowanie, a także reklamowanie nieruchomości zarejestrowanych na inną osobę może prowadzić do odpowiedzialności karnej. Cypryjski kodeks karny przewiduje ściganie również osób uczestniczących w promowaniu takich transakcji.
To nie jest już wyłącznie teoretyczne ryzyko.
Cypryjski sąd skazał dwie pośredniczki z Węgier na kary trzydziestu i piętnastu miesięcy pozbawienia wolności za internetowe reklamowanie sprzedaży nieruchomości należących do Greków cypryjskich na północy wyspy. Kobiety nie musiały być właścicielkami gruntu. Wystarczyło, że uczestniczyły w promocji i sprzedaży jako ogniwo całego procesu.
W październiku 2025 roku deweloper Simon Aykut został skazany na pięć lat więzienia za prowadzenie inwestycji i sprzedaż nieruchomości budowanych na gruntach należących do Greków cypryjskich. Sprawa dotyczyła rozległych inwestycji w północnej części wyspy.
Wniosek jest brutalnie prosty: można kupić piękny apartament z widokiem na morze, a jednocześnie wejść w konflikt dotyczący prawa własności, którego skutki mogą pojawić się również poza Cyprem.
Tajlandia. Willa może być Twoja, ale ziemia już niekoniecznie
Tajlandia jest otwarta na turystów, przedsiębiorców i zagraniczny kapitał. Jednocześnie bardzo rygorystycznie chroni prawo własności ziemi.
Tajski Land Code Act z 1954 roku zasadniczo nie pozwala cudzoziemcom na bezpośrednie posiadanie gruntów, poza bardzo ograniczonymi wyjątkami. Sekcja 86 przewiduje możliwość nabywania ziemi na podstawie odpowiednich umów międzynarodowych, ale w praktyce nie istnieje obecnie traktat dający przeciętnemu zagranicznemu inwestorowi swobodne prawo zakupu tajskiego gruntu.
Przez lata niektórzy inwestorzy próbowali obchodzić te ograniczenia za pomocą spółek wykorzystujących tak zwanych nominee.
Schemat wyglądał atrakcyjnie: tajska spółka, większościowe udziały formalnie należące do obywateli Tajlandii, a faktyczna kontrola, pieniądze i korzyści po stronie cudzoziemca. Tajski wspólnik bywał jedynie osobą użyczającą nazwiska.
Pośrednicy przedstawiali takie rozwiązanie jako standardowy i sprawdzony model.
Tajskie władze coraz wyraźniej pokazują jednak, że „wszyscy tak robią” nie jest żadną podstawą prawną.
Wielka operacja na Phuket, w Krabi i Phang Nga
W czerwcu 2026 roku tajskie służby przeprowadziły szeroko zakrojoną operację przeciwko podejrzanym sieciom nominee w prowincjach Phuket, Krabi i Phang Nga.
W działaniach uczestniczyło ponad pięciuset funkcjonariuszy. Kontrolą objęto osiemdziesiąt dziewięć działek wraz z zabudowaniami o łącznej wartości przekraczającej miliard bahtów. Sądy wydały pięćdziesiąt dziewięć nakazów aresztowania oraz sześćdziesiąt nakazów przeszukania.
Według informacji podawanych przez tajskie media zatrzymano czterdzieści osiem osób. Wśród podejrzanych znajdowali się zarówno obywatele Tajlandii, jak i cudzoziemcy. Śledczy analizowali dziesiątki spółek podejrzewanych o wykorzystywanie tajskich wspólników do faktycznego przejmowania kontroli nad ziemią przez zagranicznych inwestorów.
Nie była to kontrola pojedynczej willi ani przypadkowej firmy. Był to sygnał, że państwo chce uderzyć w cały model biznesowy, który przez lata sprzedawano cudzoziemcom jako „bezpieczny patent”.
Tajskie władze zapowiedziały rozszerzenie działań na kolejne regiony kraju.
Influencer nie musi kłamać. Wystarczy, że nie powie całej prawdy
Największym problemem marketingu zagranicznych nieruchomości nie zawsze jest jawne kłamstwo.
Znacznie częściej problemem jest starannie wyselekcjonowana prawda.
Influencer pokazuje:
piękny widok,
wysoką stopę zwrotu,
niską cenę wejścia,
możliwość wynajmu,
rosnącą liczbę turystów,
basen, siłownię i plażę.
Nie pokazuje natomiast:
ryzyka utraty prawa do gruntu,
ograniczeń dotyczących cudzoziemców,
sporów własnościowych,
problemów z legalnością spółki,
odpowiedzialności karnej,
kosztów postępowania sądowego,
ryzyka zajęcia nieruchomości,
trudności ze sprzedażą inwestycji,
braku ochrony porównywalnej z polskim systemem prawnym.
Czy takie promowanie jest legalne? Każdy przypadek należy oceniać oddzielnie.
Czy jest etyczne? Tu odpowiedź może być znacznie mniej wygodna.
Jeżeli twórca otrzymuje prowizję od sprzedaży, wynagrodzenie za materiał sponsorowany albo inne korzyści, powinien wyraźnie poinformować odbiorców nie tylko o zaletach inwestycji, ale również o podstawowych ryzykach. Szczególnie wtedy, gdy oferta dotyczy państwa, w którym cudzoziemiec nie może swobodnie kupić ziemi.
Zasięg influencera to nie opinia prawna
Liczba obserwujących nie daje uprawnień adwokata.
Ładny garnitur nie oznacza znajomości lokalnego prawa.
Film z drona nie jest wypisem z rejestru gruntów.
Zapewnienie, że „robimy tak od dwudziestu lat”, nie oznacza, że dana konstrukcja jest legalna.
Polecony przez dewelopera prawnik może również nie być w pełni niezależny. Jego interes biznesowy może być związany z doprowadzeniem transakcji do końca, a nie z jej zablokowaniem dla dobra klienta.
Najdroższym zdaniem w inwestowaniu może okazać się: „Proszę się nie martwić, wszyscy tak robią”.
Nie porównuj zagranicznej willi do mieszkania w Polsce
Porównywanie zakupu nieruchomości w Tajlandii, na Cyprze Północnym lub w innym odległym państwie do kupna mieszkania w Polsce może być poważnym nadużyciem marketingowym.
Różnice dotyczą nie tylko klimatu i waluty. Obejmują przede wszystkim:
prawo własności ziemi,
sposób prowadzenia rejestrów,
ochronę kupującego,
możliwość dochodzenia roszczeń,
wykonywanie orzeczeń sądowych,
prawo spadkowe,
podatki,
legalność najmu krótkoterminowego,
zasady działania zagranicznych spółek,
ryzyko zmian politycznych i administracyjnych.
Polski inwestor może zobaczyć w reklamie „apartament na własność”, podczas gdy w rzeczywistości otrzymuje udział w spółce, wieloletnią dzierżawę, umowę użytkowania albo konstrukcję zależną od tajskiego wspólnika.
To nie musi oznaczać, że inwestycja jest zła. Musi jednak oznaczać, że nie wolno jej przedstawiać jak prostego odpowiednika zakupu mieszkania w Warszawie, Szczecinie czy Świnoujściu.
Zanim przelejesz pieniądze, zatrudnij własnego prawnika
Przed zakupem nieruchomości za granicą należy zamówić niezależne badanie prawne inwestycji.
Prawnik powinien być wybrany i opłacony bezpośrednio przez kupującego. Nie powinien być pracownikiem dewelopera, wspólnikiem pośrednika ani osobą otrzymującą prowizję od sprzedaży.
Należy sprawdzić między innymi:
kto jest właścicielem gruntu,
czy deweloper ma prawo do prowadzenia inwestycji,
czy pozwolenia są prawomocne,
jakie prawa faktycznie nabywa cudzoziemiec,
czy umowa może być wykonana przez lokalny sąd,
czy spółka nie wykorzystuje fikcyjnych wspólników,
co stanie się w przypadku śmierci tajskiego lub lokalnego udziałowca,
czy nieruchomość można legalnie wynajmować,
czy inwestor może sprzedać swoje prawa kolejnej osobie,
jakie konsekwencje wywoła zmiana lokalnych przepisów.
Przy inwestycji wartej kilkaset tysięcy lub kilka milionów złotych oszczędzanie na niezależnej analizie prawnej jest skrajną nieodpowiedzialnością.
Palmy przeminą. Dokumenty pozostaną
Media społecznościowe sprzedają emocje. Prawo rozlicza dokumenty.
Influencer może usunąć film.
Pośrednik może zamknąć profil.
Deweloper może zmienić nazwę spółki.
Tajski wspólnik może wycofać się z układu.
A kupujący zostaje z umową, przelewem i problemem w kraju, którego języka oraz systemu prawnego często nie zna.
Dlatego przed zakupem nieruchomości za granicą trzeba zapamiętać jedną zasadę:
Zasięg influencera to nie opinia prawna. Materiał sponsorowany to nie audyt inwestycji. A zapewnienie, że „wszyscy tak robią”, nie ochroni Cię przed sądem, utratą pieniędzy ani zajęciem nieruchomości.
Pytania i odpowiedzi
Czy cudzoziemiec może kupić ziemię w Tajlandii?
Co do zasady cudzoziemcy nie mogą swobodnie kupować ziemi w Tajlandii. Istnieją bardzo ograniczone wyjątki, ale standardowy zagraniczny inwestor nie powinien zakładać, że może nabyć grunt na takich samych zasadach jak obywatel Tajlandii.
Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w Tajlandii?
Tak, cudzoziemcy mogą w określonych warunkach nabywać lokale w budynkach typu condominium. Nie oznacza to jednak automatycznie prawa własności gruntu pod budynkiem ani dowolnej możliwości zakupu willi z działką.
Co to jest spółka nominee?
Jest to konstrukcja, w której lokalni udziałowcy formalnie posiadają wymagane udziały, ale w rzeczywistości działają wyłącznie w imieniu cudzoziemca. Jeżeli ich udział jest fikcyjny, a rzeczywistą kontrolę sprawuje zagraniczny inwestor, władze mogą uznać taki układ za obejście prawa.
Czy reklama nieruchomości na Cyprze Północnym może prowadzić do odpowiedzialności karnej?
Według prawa Republiki Cypryjskiej odpowiedzialność może dotyczyć również reklamowania i promowania transakcji związanych z nieruchomościami należącymi do wysiedlonych Greków cypryjskich. Cypryjskie sądy wydawały już wyroki skazujące wobec osób zajmujących się taką promocją.
Czy każda nieruchomość na Cyprze Północnym jest nielegalna?
Nie można tak stwierdzić. Status prawny każdej nieruchomości wymaga osobnego sprawdzenia. Kluczowe jest ustalenie historii własności gruntu oraz tego, czy nie jest on objęty roszczeniami wysiedlonych właścicieli.
Czy warto korzystać z prawnika polecanego przez dewelopera?
Można zapoznać się z jego opinią, ale nie powinna być ona jedyną analizą. Kupujący powinien zatrudnić własnego, niezależnego prawnika, który nie otrzymuje prowizji od sprzedaży i nie reprezentuje dewelopera.
Jak rozpoznać ryzykowną ofertę inwestycyjną?
Sygnałem ostrzegawczym są zapewnienia, że „wszyscy tak robią”, presja na szybki przelew, brak jasnych dokumentów własności, niechęć do niezależnej kontroli prawnej oraz przedstawianie skomplikowanej konstrukcji spółki jako zwykłego zakupu domu.
PROKURATOR AKT OSKARŻENIA
- RADNA KONKOLEWSKA ZNÓW PUNKTUJE PREZYDENT AGATOWSKĄ. „URZĄD TWIERDZI, ŻE PRACE WYKONANO, A CHWASTY NADAL ROSNĄ”
- 🌍 Tianmen Mountain 360° – Wirtualny Spacer do Bramy Niebios
